무효와 취소 : 공인중개사 민법 시험 대비, 고제윤 글자로

 민법 시험 우리말 우리글로  : 2026년 공인중개사 시험 대비

대부분의 한국인들은 선한 마음으로 세상을 살아가기 때문에 '법 없어도 살 사람'이 대부분입니다. '법 없어도 살아갈 수 있지만' 시험으로 '법률 지식을' 평가 받아야하는 입장에서는 참으로 난감한 상황에 처할 수 있을 것입니다. '민법' 공부를 하면서 도대체 무슨 말인지 이해하기 어렵다는 소리가 절로 나오고, 많은 분들이 공인중개사 시험이나 다른 시험에서도 민법 과목을 어려워하는 것이 사실입니다.

 

오늘은 어려운 시험인 이유와 그럼에도 불구하고 시험에서 반드시 마주해야 하는 민법 과목의 대비 원리 중 “민법 제4절 무효와 취소(제137조에서 145조)”를 살펴보도록 하겠습니다.

 

무효와 취소

일상생활에서 보면 '무효'라는 말은 효력이 없음을 의미하고, '취소'는 어떤 약속이나 스케줄을 없애는 경우에 주로 사용되는 것을 볼 수 있습니다. 그런데, '무효와 취소'가 법률 용어에서 등장할 때에는 여간 혼란스러운 것이 아닙니다.

우리의 민법은 1912년 일제 강점기에 일본 민법을 가져다 쓰게 되면서 부터 일본식 한자어로 표현된 법률 용어가 그대로 등장하면서 생기는 혼란이라고 할 수 있습니다. 개인적으로는 법률 관계를 정의하면서 일본식 한자어를 단지 한글로 옮겼기에 생긴 혼란이라고 봅니다.

현행 민법의 4절에서는 다음과 같이 '무효와 취소'를 다루고 있습니다.

 

제4절 무효와 취소

제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.

제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다.

제139조(무효행위의 추인) 무효인 법률행위는 추인하여도 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.

제140조(법률행위의 취소권자) 취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기ㆍ강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소할 수 있다.

제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다. 다만, 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환(償還)할 책임이 있다.

제142조(취소의 상대방) 취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정한 경우에는 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.

제143조(추인의 방법, 효과) ①취소할 수 있는 법률행위는 제140조에 규정한 자가 추인할 수 있고 추인후에는 취소하지 못한다.

②전조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

제144조(추인의 요건) ① 추인은 취소의 원인이 소멸된 후에 하여야만 효력이 있다.

② 제1항은 법정대리인 또는 후견인이 추인하는 경우에는 적용하지 아니한다.

제145조(법정추인) 취소할 수 있는 법률행위에 관하여 전조의 규정에 의하여 추인할 수 있는 후에 다음 각호의 사유가 있으면 추인한 것으로 본다. 그러나 이의를 보류한 때에는 그러하지 아니하다.

1. 전부나 일부의 이행

2. 이행의 청구

3. 경개

4. 담보의 제공

5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

6. 강제집행

제146조(취소권의 소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다.

 

공인중개사 시험 민법 대비하기

위의 조항에서 특히

"제141조(취소의 효과) 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다."

라고 하여 취소와 무효를 명확히 구별하고 있습니다.

무효와 취소 공인중개사 민법 시험 대비

무효와 취소 이해하기

 위의 무효와 취소를 이해하기 위하여 저는 다음의 방법을 제시합니다.

 

무효와 취소 우리말과 영어로

무효 : 처음부터 효력이 없음(우리말), null(숫자 0)

취소 : 캔슬 cancel

 

무효와 취소의 법리를 이해하기 위해서 일본식 한자어 대신 우리의 일상 생활에 들어온 영어 단어 cacel과 제 생각에서는 같은 어원으로 보이는 annulment에서 null이라는 단어를 덧붙여서 설명하고자 합니다. 무효와 취소가 법률에서는 전혀 다른 개념일 수 있음을 명확히 하기 위함입니다. 즉. 취소는 cancel을 덧붙여서 설명하고, 무효는 null이라는 단어를 덧붙여서 이해하는 것입니다.

 

​취소(Canceled)라는 글자는 아마도 공항에서 자주 접하는 단어일 것입니다. 비행기가 어떤 이유로 canceled되었고 흔히 이 상황을 "비행기 캔슬이다."라고 표현합니다.

'취소 canceled'가 되기 까지는 여러분들은 공항까지 쫄래쫄래 갔을 것입니다. 그리고 '캔슬'되었으면 항공사나 여행사에게 배상을 요구할 것입니다. 이 상황이 일반적으로 접할 수 있는 취소cancel입니다.

 

무효(Null)는 아라비아 숫자로 '0' (없음, 사라짐, 없어짐) 등으로 표현할 수 있습니다. '무효'라는 것은 이처럼 처음부터 없는 것, 혹은 없게 만드는 것에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

Cancel과 null로 명확히 그 의미를 구별해놓고 보면 위의 문장들을 살펴보고자 합니다.

 

무효와 취소 구별

어떤 법률행위가 있었습니다. 그 법률행위가 불법조건이 붙은 경우 예를 들어 '마약을 팔아서 돈을 벌면'과 같은 조건이 붙어있었다면 당연히 처음부터 효력이 없는 것이 당연할 것입니다. 또한 불공정한 법률행위(예를 들어 급하게 자녀 등록금 마련 위해 1/10 가격에 소를 팔았다 등)이라면 그 법률행위는 처음부터 효력이 없는 무효(null '0')의 상태가 된다고 보는 것입니다.

 

이에 비해서 '사기, 강박(협박), 착오'는 처음부터 효력이 없는 것은 아니라는 것입니다. 사기를 당했지만 사기를 당했다고 주장한다고 해서 처음부터 효력이 없다고 할 수는 없다는 것입니다. 다만 이 사기나 강박 상황에서 제 정신이 돌아온 상황 까지는 일정 시간이 필요할 것입니다. '제 정신 차릴 시간이 필요하다는 것입니다.(취소 전에는 일단 유효) ' 이제 제 정신이 돌아와서 취소(cancel) 하면 '무효(null)'로 된다는 것입니다.

 

그렇다고 아무 때에나 '취소'하면 '무효'가 된다면 문제가 생길 것입니다. 일반적인 취소의 상황은 위에서 말한 공항에서 취소처럼 취소를 한 쪽에서 배상을 하거나 null(0)이 되게 계산해야 할 것입니다.

 

​ 따라서 취소하여 무효로 만들 수 있는 상황에 제한을 둔 것입니다. '사기, 강박, 착오'의 세가지 상황입니다. 그렇다고 무조건 배상을 안하고자 '사기, 강박, 착오'를 주장해서는 안 되기에 민법에서는 제109조와 제110조에서 조문을 두고 있고, 착오의 경우 어디까지를 착오로 볼지 명확하지 않기 때문에 이 문제는 대법원 판례를 통해서 확인할 수 밖에 없을 것입니다. * 대법원 판례로 인정한 사례는 다음 기회에 올려드리겠습니다.

 

또한 제141조에서는 취소로 인해 배상을 해야할 경우에 " 다만, 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환(償還)할 책임이 있다."고 하여 제한능력자는 '현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다."고 하여 계산상 '0'으로 만들지 않아도 된다고, 특별히 제한능력자 보호 규정을 두고 있습니다.

​

취소할 수 없는 경우 : 시험에 자주 출제됩니다.

 취소하여 무효로 만들 수도 있지만, 취소하지 아니하고 '다음에 인정하는 것(추인)'의 방법이 있습니다. 취소(cancel) 후 무효(null)가 아니라, 뒤에 인정하는 것(추인)입니다. 이점에서 무효와 취소가 명확히 다른 것을 볼 수 있습니다. 무효(처음부터 없는것)는 추인할 수도 없고, 누구나 주장할 수 있다는 것이 다릅니다.

 말이나, 문서로 추인하지 않고, 법정추인이라는 표현으로 추인 했다고 인정하는 행동을 하면, 추인으로 보는 것입니다. 이 내용은 민법 시험에서 자추 출제되는 내용입니다. (일본식 한자어로 되어있기에 이들 용어도 어렵습니다.)

 

1. 전부나 일부의 이행

2. 이행의 청구

3. 경개

4. 담보의 제공

5. 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도

6. 강제집행

 

 이 6가지는 계약의 내용을 전부나 일부를 이행(실행)하거나, 이행의 청구(이행하라고 요구), 경개 {새로 (계약을)고침}, 담보의 제공, 전부나 일부의 양도(다른 사람에게 넘기), 강제집행(강제로 실행함) 등의 행위가 있을 경우에는 그 계약을 인정한 것으로 본다는 내용입니다.

 

위의 원리를 참고하여 다시 법조문을 차근히 읽어 보시면서 공인중개사 민법의 ‘무효와 취소’를 정리해 두시면 도움이 될 것입니다.